Mulți oameni au astăzi credite ipotecare cu dobândă variabilă, iar rata a crescut față de primii ani. Prima întrebare pe care o primesc este: merită să refinanțez? Răspunsul corect vine dintr-un calcul, nu dintr-o impresie.
Un exemplu concret
Să luăm un sold de 500.000 lei, cu 25 de ani rămași. La o dobândă variabilă de 7,67% (marjă 2,10% + IRCC 5,57%), rata este de aproximativ 3.750 lei.
Refinanțat cu o dobândă fixă de 5,00% în primii 3 ani, rata scade la aproximativ 2.923 lei. Sunt peste 820 de lei pe lună în minus și aproape 30.000 de lei economisiți doar în cei 3 ani cu dobândă fixă.
Costurile pe care trebuie să le incluzi
- Evaluarea locuinței pentru noua bancă.
- Costurile notariale pentru noua ipotecă și radierea celei vechi.
- Compensația pentru rambursare anticipată la banca actuală. Se poate percepe doar cât timp creditul are dobândă fixă. Dacă ești deja pe dobândă variabilă, de regulă nu plătești nimic pentru asta.
- Asigurările cerute de noua bancă.
Pune toate costurile la un loc și împarte-le la economia lunară. Rezultatul îți spune în câte luni îți recuperezi cheltuiala. Dacă e vorba de câteva luni, refinanțarea merită aproape sigur.
Uită-te și la ce vine după perioada fixă
După perioada fixă, dobânda devine din nou marjă + IRCC. De aceea, marja noii bănci contează la fel de mult ca dobânda fixă. O marjă mai mică te avantajează pe toată durata creditului, nu doar în primii ani.
Când nu merită
- Când mai ai doar câțiva ani de plată și soldul e mic. Costurile pot mânca economia.
- Când veniturile tale au scăzut sau ai întârzieri recente. Aprobarea poate fi mai grea decât pare.
- Când diferența de dobândă e mică și marja nouă e mai mare decât cea actuală.
Concluzia
Refinanțarea e una dintre cele mai simple căi de a reduce rata, dar doar dacă o calculezi complet. Îți pot face comparația între situația actuală și ofertele băncilor, cu toate costurile incluse, ca să vezi exact cât câștigi.
Înapoi la articole
Darius Olteanu
